고급주택과 고가주택, 취득세와 양도세의 차이점 완벽 정리

분류별 세법/양도소득세
2025. 11. 26. 22:58

최근 조세심판원의 결정을 통해 고급주택 취득세 중과 제도의 허점이 다시 한번 드러났습니다. 서울 한남동 '나인원 한남', 청담동 'PH129' 등 초고가 주택들이 면적 기준을 교묘하게 피해 취득세 중과를 면제받는 사례가 논란이 되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 고급주택과 고가주택의 개념, 적용되는 세금, 그리고 현행 제도의 문제점을 정리해 보겠습니다.

▣ 고급주택과 고가주택, 무엇이 다를까?

부동산 관련 세금을 이야기할 때 '고급주택'과 '고가주택'이라는 용어가 자주 등장합니다. 비슷해 보이지만 완전히 다른 개념입니다.

고급주택은 지방세법에서 정의하는 개념으로, 주택의 물리적 특성(면적, 부대시설 등)을 기준으로 판단합니다. 주로 취득세 부과와 관련이 있습니다.

고가주택은 소득세법에서 정의하는 개념으로, 오직 주택의 거래가액만을 기준으로 합니다. 양도소득세 과세 여부를 결정할 때 적용됩니다.

▣ 고급주택의 판단 기준 (지방세법 시행령 제28조)

지방세법상 고급주택은 취득 당시 시가표준액(공시가격)이 9억원을 초과하면서, 다음 조건 중 하나에 해당하는 경우입니다.

공동주택(아파트 등)의 경우:

주거 전용면적이 245㎡를 초과하는 경우
복층형은 274㎡를 초과하는 경우

단독주택의 경우:

건축물 연면적이 331㎡(약 100평)를 초과하는 경우
대지면적이 662㎡(약 200평)를 초과하는 경우
200kg 초과 엘리베이터가 설치된 경우

시가표준액과 무관하게 적용되는 경우:

에스컬레이터가 설치된 경우
67㎡(약 20평) 이상의 수영장이 설치된 경우

에스컬레이터나 대형 수영장이 있는 주택은 시가표준액이 9억원 이하더라도 무조건 고급주택으로 분류됩니다. 이 점을 특히 주의해야 합니다.

▣ 고급주택 취득세 중과

고급주택으로 분류되면 취득세가 크게 올라갑니다.

일반 주택의 취득세율은 취득가액에 따라 1세대 1주택자 기준 1~3%가 적용됩니다. 하지만 고급주택은 여기에 중과기준세율(2%)의 4배인 8%가 추가됩니다.

예를 들어, 1주택자가 9억원 초과 주택을 취득할 때 일반적으로 3%의 취득세를 납부합니다. 그런데 해당 주택이 고급주택에 해당하면 3% + 8% = 11%의 취득세를 부담하게 됩니다.

다주택자가 고급주택을 취득하는 경우는 더욱 부담이 큽니다. 다주택 중과세율 최대 12%에 고급주택 중과 8%가 더해지면 최대 20%의 취득세율이 적용될 수 있습니다.

▣ 고가주택의 판단 기준 (소득세법 시행령 제156조)

고가주택은 양도 당시 실거래가액이 12억원을 초과하는 주택을 말합니다.

이 기준은 2008년에 9억원에서 시작해 2022년부터 12억원으로 상향되었습니다. 과거에는 고급주택처럼 면적이나 시설 기준도 있었으나, 현재는 순수하게 가격만으로 판단합니다.

▣ 고가주택 양도소득세 과세

1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 일반적으로 양도소득세가 비과세됩니다. 하지만 양도가액이 12억원을 초과하면 비과세 혜택이 제한됩니다.

고가주택의 양도차익은 다음과 같이 계산합니다:

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액

즉, 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세가 이루어집니다. 양도가액이 12억원을 살짝 넘는 수준이라면 실제 세금 부담은 크지 않을 수 있습니다.

또한 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 장기보유특별공제를 적용받으면 양도차익의 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 오래 보유하고 거주한 경우라면 고가주택이라 하더라도 세금 부담이 생각보다 적을 수 있습니다.

▣ 고급주택 vs 고가주택 비교 정리

구분	고급주택	고가주택
적용 법률	지방세법	소득세법
판단 기준	시가표준액 9억원 + 면적/시설	실거래가액 12억원 초과
영향받는 세금	취득세	양도소득세
세금 효과	취득세 8% 추가	12억원 초과분에 양도세 과세

▣ 현행 제도의 문제점과 논란

최근 조세심판원은 '나인원 한남'과 'PH129' 시행사가 제기한 취득세 중과 불복 청구에서 시행사 측 손을 들어주었습니다. 서울시가 지하 창고, 엘리베이터홀, 주차장 등을 전용면적으로 보아 고급주택으로 판단한 것에 대해, 조세심판원은 이를 공용면적으로 인정한 것입니다.

실제로 서울의 초고가 하이엔드 주택들을 보면, 전용면적이 244㎡ 또는 273㎡(복층)로 고급주택 기준을 아슬아슬하게 피하는 경우가 대부분입니다.